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來源酷醬耗︰http://www.91jianding.com 作者段滄︰深圳律師  發表時間匡飼悉︰2017-09-01  閱讀量埂︰ 次
  所謂城市更新談裴,即在城市的發展過程中丘草傘,對于環境惡劣或者存在重大安全隱患或者基礎設施朝歌、公共服務設施需要完善的城市建成區(一般包括舊工業區侯腐、商業區茸褂、舊住宅區河浩、城中村及舊屋村)市蓖儒,依據相關的規定和程序進行綜合整治蕾、功能改變或者拆除重建的活動蹋傲砷。
 
  一蠢酪勁、國家層級城市更新法律法規
 
  目前率快糖,在國家法律法規層面上沒有直接出現“城市更新”的文字表述梢,但就城市更新的內涵貝撇滔,相關的法律法規還是作出相應的規定歪,從而使城市更新活動在國家層面上彭沃堅,具有法律法規的支持仁談核,如《城鄉規劃法》騰暢赫、《國有土地上房屋征收和補償條例》等;具體體現在拋︰
 
  《城鄉規劃法》躥點茨︰
 
  第29條“城市的建設和發展潘淑,應當優先安排基礎設施以及公共服務設施的建設巨醇篩,妥善處理新區開發與舊區改建的關系認脖,統籌兼顧進城務工人員生活和周邊農村經濟社會發展幻紗矮、村民生產與生活的需要回。……”
 
  第31條“舊城區的改建倒杜康,應當保護歷史文化遺產和傳統風貌聊,合理確定拆遷和建設規模柿,有計劃地對危房集中杭宿補、基礎設施落後等地段進行改建貉靡蚊。……”
 
  《國有土地上房屋征收和補償條例》( 2011年1月21日實施)腺牡︰
 
  第8條“為了保障國家安全灣殼、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要停,有下列情形之一槽,確需征收房屋的篇,由市蒜探江、縣級人民政府作出房屋征收決定解途洽︰ ……(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中鼎瓢禱、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要;(六)法律焦騰、行政法規規定的其他公共利益的需要誨。”
 
  上述國家的法律法規溶焦,提出了舊城區改建的法律依據線,並且總括舊城區改建的目的或原因狠車桃,即城市基礎設施丘停喘、公共服務設施落後等原因需要修建完善;此規定與城市更新的本質是相一致的嘩氮,且新出台的《國有土地上房屋征收和補償條例》對舊城區改建過程中最為重要的問題旗匠,即房屋的征收及補償問題覓,較之以前缺湯,有重大突破;這既是我國立法方面的進步分,更是我市進行城市更新活動有力的法律支持熬鞏。
 
  二滅、廣東省城市更新法規政策規定
 
  較之國家層面的相對籠統的城市更新法律規定而言高沃景,廣東省層面則有進一步的細化規定鱗常,如《廣東省實施<城鄉規劃法>辦法》兜動、《關于推進”三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府[2009]78號)送謎、《關于“三舊”改造工作的實施意見(試行)》簧、《關于清查 “三舊”改造用地的通知》(粵國土資利用電﹝2009﹞64號)中都有所涉及趴悄兩,具體體現在聊艾瑰︰
 
  《廣東省實施<城鄉規劃法>辦法》靛喚︰
 
  第22條“城市舊區改建應當遵循加強維護懦、合理利用尖碑、調整布局諧懶監、逐步改善的原則輸,統一規劃僳玲,分期實施鐮蹈瓣。舊區內房屋的改建貝,擴建咳砂,不得擅自擴大原有用地面積貉儒,不得妨礙道路交通風拎秸、消防安全八刃瘓,不得侵佔公共綠地笨湃柑,不得危及四鄰建築物烽肋濃、構築物安全和正常使用年匠。”
 
  第23條“城市舊區的改建應當同產業結構的調整捻攔魯、工業企業的技術改造和環境整治緊密結合壘誹骸,對有嚴重污染的單位應有計劃地遷移筋,對騰出和閑置的土地主要用于改善居住和交通運輸條件欠社蔫,擴展文教衛生和商業服務等公共設施漂,增加城市綠地和文化體育活動場所猩偶。”
 
  該辦法作為實施《城鄉規劃法》的細化性規定蓬稅,就城市更新(舊城改造)過程中貫何挎,提出需要注意的事項票,包括進行舊城改造時以“加強維護那、合理利用琴、調整布局暗甫、逐步改善” 為原則答,同時強調負習白,舊城改造時“應與產業結構的調整裳伯竭、工業企業的技術改造及環境整治緊密結合煤,並改善居住和交通運輸條件仁,擴展教育文化衛生和商業等公共服務”胃的賜,這樣的規定為城市更新的進一步實施奠定了基礎雷磐剎。
 
  《關于推進”三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》殼轎︰
 
  首段規定“……切實推進我省舊城鎮撤施、舊廠房隘返佩、舊村莊(以下簡稱“三舊”)改造工作本加,促進節約集約用地試點示範省建設敲,確保經濟社會又好又快發展葡硼鍛,提出如下意見……”
 
  第2條規定“明確三舊改造的總體要求和基本原則閃,基本原則米︰政府引導悔較椽、市場運作……明晰產權搏、保障權益……統籌規劃咯暮懶、有序推進……節約集約亮、提高效率……”
 
  《關于“三舊”改造工作的實施意見(試行)》淨鋪外︰
 
  第1條規定“認真編制“三舊”改造規劃及年度實施計劃泡愧搞︰……“三舊”改造規劃為期5年虐摟,分年度實施榮勘。年度實施計劃依據“三舊”改造規劃編制遍戚戎,納入城鄉規劃年度實施計劃稜哎但。”
 
  第8條規定“加強監督檢查烈稅繪︰……涉及“三舊”改造的供地公估能,屬政府收購儲備後再次供地的秋幕,必須以招標拍賣掛牌方式出讓請秀甕,其余則可以協議方式出讓擺是發。以協議方式出讓的淪負摳,必須經市環拉、縣人民政府領導班子集體研究決定朵,並進行公示孫︰具體操作程序由各地級以上市人民政府制定些。”
 
  從以上省政府樊遷、省國土資源廳文件的規定附,可以看出鵲色,廣東省法規政策層面諾台,雖未提到“城市更新”的文字表述涵,但提出改造的範圍卻更為廣泛單俄熄,不僅包括城市建成區丹,也包括舊廠房偉、舊村莊範圍;更為重要的是別悄,上述規定明確政府引導奴搏、市場運作患蕾軌、統籌規劃拐倪角、有序推進等原則履,且提出改造規劃與實施計劃相結合的方式荊枷霸,這在理念和實際操作方面與城市更新都是一致的;因此兩手,廣東省上述規定在一定程度上欺 聘,是對舊城區改造(城市更新)活動的進一步深化彤瓊,是根據全省實際情況而提出的切實可行的改造政策褐。
 
  廣東省級法律法規釋義奮飯忱。包括《廣東省實施<城鄉規劃法>辦法》扛、《關于推進”三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府[2009]78號)僚、《關于“三舊”改造工作的實施意見(試行)》等法律法規的解讀拈。
 
  三痹茂、深圳市及各區城市更新法規政策
 
  在《深圳市城市更新辦法》出台之前董,雖然深圳市已進行了農村城市化轉地活動鹿,但目前實際上還存在部分農村集體土地(光明新區亦存在較多集體土地)導,深圳市關于城市更新的規章政策的規定獨,主要針對城中村(舊村)改造而頒布的嘔,如《深圳市城中村(舊村)改造暫行規定》撇耽樓、《<深圳市城中村(舊村)改造暫行規定>實施意見》褐郴遼、《關于推進寶安龍崗兩區城中村(舊村)改造工作的若干意見》崔淺茄、《深圳市人民政府關于工業區升級改造的若干意見》等句緬。
 
  2009年12月1日譜,《深圳市城市更新辦法》(下稱本辦法或《城市更新辦法》)正式實施岔,這標志著泌,深圳市政府及有關部門對近些年舊城改造的認識已上升到新的高度四拱蔫,提出“城市更新”概念的時機已經成熟涕。本辦法根據以往的舊城改造方面的法規政策和實踐經驗皮毛,適時提出城市更新之概念渮滄朝,並將國家層面提出的舊城區範圍給予明確化窩,提出舊工業區登細現、舊商業區扯、舊住宅區都屬于本辦法規定的特定城市建成區;同時境塊淌,將實踐中的城中村(舊村)改造也納入到城市更新的範疇之中撤離,這在總體上有利于深圳市政府及相關部門在城市改造方面進行整體上的把握埔崎,也有利于統籌深圳各局部地區的改造實施培。
 
  在本辦法實施後俗輛宮,本辦法的實施細則即《深圳市城市更新辦法實施細則》(征求意見稿煤鄰,下稱《城市更新實施細則》)出台前港蕪巢,深圳市級勞、區級政府及相關部門相繼發布了本辦法實施方面的政策規定萄室肛,如《關于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知》穢肉烽、《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引(試行)》濘寶癱、《關于拆除重建類城市更新項目實施主體確認工作的通知》扣拇姜、《龍崗區城市更新拆除重建項目推進若干措施》泥、《寶安區拆除重建類城市更新項目操作基本程序(試行)》等盟,這些政策一方面反映了伍薔履,城市更新活動本身的迫切性和需求性效錨,另一方面也凸顯本辦法自身所存在的一定局限性鈉腑峰,使得城市更新活動在實踐中遇到一些法律政策方面的障礙歇,如缺乏可操作性陶、缺少具體實施依據等末銻。
 
  基于城市更新活動的現實的迫切需求濟少鉚,雖然有以上法律法規政策給予支持玖墾,但考慮到復雜的現實情況棚從、實踐的多變性溺莢、法律總是落後于社會實踐發展的客觀規律喪,本文將根據上述相關法律法規及政策規定繼蕾,結合城市更新的已有實踐侈粳,同時參考《城市更新實施細則(征求意見稿)》而撰寫咕蒼舅,希望本文的形成狹咖,對光明新區的城市更新活動具有一定的實踐意義撂曙。
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